Grundzüge des Immobilienerwerbs in der Türkei
1. Immobilien und Eigentumsformen
Das türkische Recht kennt verschiedene Arten von Immobilien und Eigentumsformen. Zu unterscheiden sind zunächst unbebaute und bebaute Grundstücke. Bebaute Grundstücke können als Ganzes erworben werden. Es besteht jedoch auch die Möglichkeit, einzelne Wohnungen bzw. gewerblich nutzbare Teilbereiche zu erwerben. Im türkischen Recht wird dies als sog. Stockwerkseigentum bezeichnet. Darüber hinaus kennt das türkische Recht eine Eigentumsform, die dem deutschen Recht unbekannt ist - das Zeiteigentum.
2. Anzuwendendes Recht
Beim Immobilienerwerb in der Türkei gelangt ausschließlich türkisches Recht zur Anwendung. Hier erlangen vornehmlich das Obligationengesetzbuch (OGB), das Zivilgesetzbuch (ZGB), das Grundbuchgesetz sowie das Gesetz über das Stockwerkseigentum Bedeutung. Unabhängig davon sind beim Immobilienerwerb in der Türkei Formvorschriften einzuhalten, die dem deutschen Recht unbekannt sind. So können sowohl denkmalschutzrechtliche Belange, als auch rechtliche Vorschriften zum Schutz von türkischen Kulturgütern erheblichen Einfluss auf den Immobilienerwerb erlangen.
3. Immobilienerwerb nach türkischem Recht
Entgegen dem Immobilienerwerb nach deutschem Recht, bei dem die Parteien die wesentlichen Abreden in einem notariellen Kaufvertrag aufnehmen und der Eigentümerwechsel im Grundbuchverfahren mit der letztendlichen Eintragung des Eigentümerwechsels erfolgt, wird der Erwerb von Immobilien nach türkischem Recht allein durch die schriftliche wechselseitige Erklärung der Vertragsparteien vor dem Grundbuchbeamten und durch die hierauf beruhende Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch vollzogen. Über die wechselseitigen Verpflichtungserklärungen vor dem Grundbuchbeamten wird eine öffentliche Urkunde errichtet. Diese Urkunde stellt den eigentlichen Kaufvertrag dar. Vorherige notarielle „Kaufverträge“ enthalten zumeist nur Verpflichtungen der Vertragsparteien, sich gemeinsam (oder durch bevollmächtigte Vertreter) zum Grundbuchamt zu begeben, um dort dann den eigentlichen Kaufvertrag, nämlich die oben benannte öffentliche Urkunde, errichten zu lassen. Es muss hier ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass diese notariellen „Verträge“ lediglich den Charakter eines „Vorvertrages“ haben. Hieraus resultiert eine Vielzahl von Nachteilen für den Erwerber. Oftmals sind bei Abschluss des notariellen „Vorvertrages“ erhebliche Anzahlungen zu leisten, obwohl der Erwerber „nichts in der Hand hat“, selbstverständlich auch noch nicht Eigentümer ist. Dies kann eine Menge von Komplikationen mit sich bringen, wenn z.B. die Vertragsverhandlungen durch Sprachbarrieren erschwert werden oder sogar der Verkäufer die Verhandlungen abbricht und nicht weiter erreichbar ist. Neben dem finanziellen Verlust in einer derartigen Situation wird auch der rechtliche Eigentumsübergang (Grundbucheintrag) erheblich erschwert. Aufgrund dessen sollte vor jeglichen Aktivitäten anwaltlicher Rat eingeholt werden, insbesondere auch ein aktueller Grundbuchauszug.
4. Vertragsarten/Eigentumsformen
Beim Erwerb von Immobilien in der Türkei kommen im Wesentlichen der Grundstückskaufvertrag, der Bauwerkvertrag, der Stockwerkseigentumskaufvertrag sowie der Zeiteigentumskaufvertrag zur Anwendung.
Entsprechend den obigen Anmerkungen wird der Grundstückskaufvertrag nicht vor dem Notar, sondern vor dem Grundbuchbeamten durch Errichtung einer öffentlichen Urkunde geschlossen. Demnach sind vor einem deutschen Notar geschlossene Grundstückskaufverträge unwirksam. Sie können allenfalls als Verkaufs- bzw. Kaufversprechen gewertet werden.
Auch das türkische Recht kennt die vertragliche Verpflichtung zur Errichtung eines „schlüsselfertigen Hauses“ bzw. einer Eigentumswohnung. Dieser Vertrag heißt im türkischen Recht Bauwerkvertrag und ist im Bereich der Ferienhäuser und Ferienwohnungen weit verbreitet. Der Bauwerkvertrag enthält, wie auch nach deutschem Recht, ein Bauleistungsverzeichnis. Hier ist jedoch zu berücksichtigen, dass oftmals sehr „schwammige“ Formulierungen gewählt werden, sodass für die Vertragsparteien oftmals nicht klar erkennbar ist, welche Leistungen vom Bauträger erbracht werden sollen. Die Konsequenz ist, dass der Erwerber im Verlaufe der Errichtung des Gebäudes mit erheblichen Nachforderungen für „Sonderleistungen“ konfrontiert wird. Hierdurch wird der eigentlich günstig erscheinende Kaufpreis erheblich „verfälscht“. Auch aus diesem Grunde ist dringend anzuraten, vor Unterzeichnung des Bauwerkvertrages diesen anwaltlich prüfen zu lassen.
Das Stockwerkseigentum ist wohl die wichtigste Form des Eigentumserwerbs durch Ausländer. Das Stockwerkseigentum ist vergleichbar mit dem deutschen Wohnungseigentum. Der Käufer erwirbt einen nach zuvor festgelegten Maßstäben bestimmten Miteigentumsanteil an einem Gebäude (Ferienwohnung) bzw. an einer gesamten Anlage (Ferienanlage). Dem Käufer wird mit dem Kaufvertrag eine bestimmte Wohneinheit bzw. mehrere Wohneinheiten zugewiesen und, wie auch nach deutschem Recht, im Grundbuch eingetragen. Zu berücksichtigen ist hierbei, dass, wie auch nach deutschem Recht, eine Eigentümergemeinschaft mit Rechten und Pflichten entsteht. Diese sollte der Erwerber zur Vermeidung „böser Überraschungen“ vor dem Vertragsschluss kennen.
Darüber hinaus kennt das türkische Recht eine in Deutschland unbekannte Eigentumsform, dass Zeiteigentum. Das Zeiteigentum sollte jedoch nicht mit dem time-sharing verwechselt werden. Im Gegensatz zum time-sharing, bei dem der Vertragspartner lediglich zeitlich begrenzte schuldrechtliche Nutzungsrechte erwirbt, die zudem nicht unbedingt an eine bestimmte Immobilie gebunden sind, erlangt der Zeiteigentümer vollwertiges Eigentum an einer Immobilie, welches veräußert, gepfändet und mit Grundpfandrechten belastet werden kann. Der Erweb von Zeiteigentum erfolgt ähnlich dem des Stockwerkseigentums. Die zeitlich begrenzten Eigentumsrechte werden im Grundbuch eingetragen, dürfen jedoch den Zeitraum von zwei Wochen nicht unterschreiten. Das Zeiteigentum kann durchaus eine Alternative zum Vollerwerb darstellen - dies gerade für Käufer, die Immobilien lediglich für einen gewissen Zeitraum nutzen wollen. Allerdings sollten die Verträge ebenfalls vor Unterzeichnung anwaltlich geprüft werden. Oftmals handelt es sich bei den Verträgen nicht um Erwerbsverträge, sondern um de facto notariell beurkundete Absichtserklärungen. In vielen Fällen sind die Objekte überhaupt noch nicht errichtet. Ob die Objekte sodann letztlich erstellt werden, ist oft fraglich. Unabhängig davon sehen die Verträge in vielen Fällen eine bis zu 50 %-ige Teilzahlung auf den Kaufpreis bei Unterzeichnung des Vertrages vor. Auch insoweit ist Vorsicht geboten.
5. Steuern und Abgaben
Eine Grunderwerbssteuer ist im türkischen Recht zwar nicht vorgesehen, jedoch wird eine „Grundbuchgebühr“ erhoben, die immerhin 3 % des eingetragenen Kaufpreises beträgt und hälftig von Käufer und Verkäufern zu zahlen ist.
Im Weiteren besteht eine „Immobiliensteuer“. Die Steuer besteht aus Grund- und Gebäudesteuer und beträgt zwischen 0,1 und 0,3 %.
Zu berücksichtigen ist, dass Steuern und Abgaben auch in der Türkei Schwankungen unterliegen - auch insoweit Erkundungen eingeholt werden sollten.
Zu bedenken ist im Weiteren, dass die Immobilie unter dem Gesichtspunkt der Finanzierung auch für das deutsche Finanzamt interessant werden kann. In dieser Hinsicht sollte vor dem Kauf steuerrechtlicher Rat eingeholt werden.
6. Eigentumserwerb durch Ausländer
Ausländer können in der Türkei Immobilien erwerben, wenn Türken im Heimatland des Ausländers ebenfalls Immobilien erwerben können. Dies ist in Bezug auf Deutschland gegeben.
Unbeschränkt möglich ist der Grundstückserwerb bis zu einer Gesamtfläche von 2,5 Hektar. Grundstücke mit einer Gesamtfläche zwischen 2,5 und 30 Hektar bedürfen der Genehmigung des Ministerrats der Türkei. Ausländer dürfen ferner lediglich bebaubare Grundstücke erwerben, d.h. es muss ein entsprechender Bebauungsplan vorliegen.
Für militärische Sicherheitsgebiete geltend Sonderregelungen für Ausländer. Dort sind ein Erwerb und eine langfristige Anmietung nicht möglich.